Doch was bedeutet es, verdichtet zu bauen? Was ist gemeint, wenn sich die städtische Entwicklung „nach innen“ richten soll? Sehen wir sogleich Manhattan vor unserem geistigen Auge?

Die Ausformungen verdichteten Bauens sind unterschiedlich. In Mega-Städten kann sich die Aneinanderreihung von Hoch­häusern zu einem Wildwuchs entwickeln. In der Schweiz hingegen ist dies kein Thema. Die Planer sind sich durchaus bewusst, dass die Lebensqualität in einer übermässigen Ansammlung vertikaler Architektur leiden würde. Werden drei Hochhäuser nebeneinander gebaut, so ist in der Regel die Grenze bereits erreicht.

Mehr Geschossfläche pro Grundstücksfläche

Einen interessanten Ansatz verdichteten Bauens zeigt die kürzlich veröffentlichte Immobilienstudie der Credit Suisse* auf: Um den Siedlungsdruck abzufedern, ohne dass Wohnen unerschwinglich wird, bleibe ökonomisch nur eine Lösung: Mehr Geschossfläche pro Grundstücksfläche, also höhere, mitunter aufgestockte Gebäude.

Die Studie begründet diese Lösung mit der Feststellung, dass die Schweiz mit ihren knappen Ressourcen verschwenderisch umgehe. Dies wird anhand einer Auswertung der Wohnungen nach Stockwerken sichtbar: 90 Prozent aller Wohnungen in der Schweiz entfallen auf die ersten drei Wohngeschosse. 

Die Wohnungen ab dem vierten Stock machen nur zehn Prozent aller Wohnungen aus: „Sogar in der Stadt Zürich liegen nur 14 Prozent aller Wohnungen im vierten Stock oder darüber.“ Mit anderen Worten: Verdichtung könnte auch mittels Aufstockung bestehender Bauten erreicht werden.

Eine Studie des Swiss Real Estate Institute hat ergeben, dass mit zusätzlichen Wohngeschossen in ausgewählten Quartieren der Städte ein wesentlicher Anteil des erwarteten Bevöl­ke­rungs­wachstums ohne weiteren Landverbrauch absorbiert werden könnte. „Derartige Aufzonungen schaffen Anreize, dass die Eigentümer von sich aus aktiv werden.“ Bauen in die Höhe muss also nicht nur toleriert, sondern auch gefördert werden.

Das Erdgeschoss – Scharnier zum öffentlichen Raum

Verdichtet bauen – die Zielsetzung und Einsicht hierfür ist vorhanden. Oft, so die CS-Studie, heisst es jedoch: „Ver­dichten schön und gut, aber bitte nicht hier.“ Aufgrund des örtlichen Widerstandes werde entweder gar nicht verdichtet oder dann mehrheitlich falsch, da dies ohne Anpassung an die kommunalen Bauordnungen geschehe. „Das äussert sich dann darin, dass die Gebäude in den zur Verdichtung geeigneten Räumen vor allem in die Breite wachsen.“ Gebäudeabstände würden maximal ausgenützt. 

„Im Ergebnis wird die Geschossebene Null verbaut, weil die Bauordnungen über Gebäudehöhen und Ausnutzungsziffern das Bauen in die Höhe einschränken.“ So werde das Ziel der baulichen Verdichtung zwar erreicht, allerdings auf Kosten der räumlich-visuellen Qualität sowie der mangelnden Ver­bin­dung des Erdgeschosses mit dem öffentlichen Raum.

Sofern dieser Prozess mittels Anpassung der Bauordnungen nicht in die richtigen Bahnen gelenkt wird, entsteht, so die Studie, „ein Gefühl der Enge auf der Ebene Null und ein qualitativ minderwertiger öffentlicher Raum, so dass früher oder später der Widerstand der Bevölkerung den Prozess der Verdichtung stoppen wird“. Der Qualität der Bauten und insbesondere dem Erdgeschossraum sei deshalb grösste Aufmerksamkeit zu widmen. Solange räumliche Dichte nicht mit einer Beschneidung der Lebensqualität einhergeht, dürfte sie auf die Akzeptanz der Bevölkerung stossen.
*Credit Suisse Economic Research,
Immobilienstudie 2013